Você
sabia que para os imóveis adquiridos diretamente no plantão de vendas da
Construtora e/ou através do Programa Minha Casa Minha Vida a cobrança de
comissão de corretagem do comprador pode ser indevida e você pode obter a
devolução do valor pago?
Um
procedimento que tem sido comum no ramo imobiliário é a cobrança de comissão de
corretagem do comprador em vendas de imóveis em que não houve atuação
independente do corretor de imóveis, a exemplo dos casos em que o comprador
adquire o imóvel diretamente no plantão de vendas da Construtora ou
Incorporadora, e também nos casos em que o comprador adquire o imóvel pelo
Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida.
Trata-se
de cobrança abusiva e indevida, pois a comissão de corretagem, nestes casos, é
de responsabilidade do vendedor, e não do comprador do imóvel, que usualmente
contrata os corretores para atuarem junto ao plantão de vendas do
empreendimento. E também, porque a cobrança de comissão de corretagem é
incompatível com as regras do Programa Habitacional do Governo Federal - Minha
Casa Minha Vida.
No caso,
configura-se típica relação de consumo, evidenciada contratualmente, onde o
comprador figura na condição de consumidor, e a vendedora, na condição de
fornecedora, não podendo esta última objetivar repassar os custos com o risco
do negócio ao consumidor/contratante.
Em se
tratando da incidência do Programa Habitacional do Governo Federal – Minha Casa
Minha Vida, a referida cobrança mostra-se incompatível com as regras do
referido programa, já que esse tem por finalidade criar mecanismos de incentivo
à produção e aquisição de casa própria ou de moradia, a qual beneficia famílias
de baixa e média renda.
As
cláusulas contratuais que preveem que a comissão de corretagem será suportada
diretamente pelo comprador têm sido consideradas nulas de pleno direito pelo
Poder Judiciário. A previsão da cobrança de corretagem em negócios
imobiliários, com teor no artigo 722[1]
do Código Civil Brasileiro, não resta caracterizada quando o comprador
comparece espontaneamente na central de vendas do vendedor, pretendendo a
aquisição do imóvel, sem que haja aproximação útil por parte do intermediador
do imóvel.
A
jurisprudência atual no Tribunal de Justiça e nas Turmas Recursais do Estado do
RS, bem como, do Tribunal Regional Federal da 4ª Região têm assim decidido
sobre o tema, conforme se pode ver das seguintes ementas:
APELAÇÃO
CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA
CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROGRAMA MINHA
CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. PRELIMINAR.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. Pretensão de declaração de nulidade de cláusula
contratual constante de contrato celebrado com as requeridas, o que evidencia
sua legitimidade para responder à demanda. MÉRITO. Negociação celebrada
pelos contendores com contratação, pelo autor, de mútuo pelo Programa Nacional
de Habitação Popular, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida. Incentivo
social, cuja inclusão de comissão de corretagem desvirtua o caráter do programa
governamental. Devolução simples da quantia indevidamente cobrada,
tendo em vista a ausência de má-fé no comportamento das rés, a afastar a restituição
dobrada. Sentença parcialmente reformada para determinar a repetição simples do
indébito. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
70058203803, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Nelson José Gonzaga, Julgado em 05/06/2014).
RECURSO
INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TERRA NOVA RODOBENS
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE RECONHECIDA PORQUE OS
CORRETORES OFERECIAM OS IMÓVEIS PARA A VENDA NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DA
RÉ, DANDO A IMPRESSÃO DE QUE ERAM EMPREGADOS DA EMPREENDEDORA, BEM COMO QUE O
VALOR PAGO VISAVA ASSEGURAR O NEGÓCIO E FAZIA PARTE DO PAGAMENTO. CLÁUSULA QUE
IMPÔS A OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR NULA PORQUE NA HIPÓTESE NÃO HAVIA OUTRA
ALTERNATIVA A NÃO SER A CONTRATAÇÃO. INEXISTÊNCIA TODAVIA DE ATUAÇÃO
EXPRESSA DE CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA RÉ NA DEVOLUÇÃO
SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº
71004833984, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne
Vieira de Azambuja, Julgado em 30/05/2014).
RECURSO
INOMINADO. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA
VIDA. REPASSE DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO COMO PARTE DA
ENTRADA OU SINAL DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIRO INDEPENDENTE
E DE INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR ADQUIRENTE DE QUE ESTAVA ASSUMINDO COMISSÃO
DE CORRETAGEM, DESPESA DE COMERCIALIZAÇÃO ORDINARIAMENTE DA RESPONSABILIDADE DO
ALIENANTE, SEM DIREITO A ABATER DO PREÇO. DIREITO À DEVOLUÇÃO SIMPLES.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº
71004840831, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto
José Ludwig, Julgado em 30/05/2014).
PROGRAMA
MINHA CASA MINHA VIDA/PMCMV. TAXA DE CORREAGEM. COBRANÇA DO MUTUÁRIO. INCOMPATIBILIDADE.
VALOR JÁ ACRESCIDO AO PREÇO DAS UNIDADES. ABUSIVIDADE.
Sopesando os princípios e a finalidade do Programa Minha Casa Minha Vida e a
possibilidade, inclusive já implementada no caso das construções debatidas nos
autos, de negociação do pagamento entre a incorporadora/construtora e a
imobiliária/corretora, entendo que a cobrança da taxa de corretagem do mutuário
é indevida e, especificamente neste caso, abusiva. (TRF4, AG
5000425-70.2012.404.0000, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Maria Lúcia Luz
Leiria, juntado aos autos em 21/03/2012).
Assim,
diante da ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem do comprador nas
circunstâncias em que não houve aproximação útil entre este e o vendedor, e
também nos casos em que o imóvel foi adquirido pelo Programa Minha Casa Minha
Vida, há a possibilidade de obter, em juízo, a devolução do valor cobrado a
este título, corrigido e com aplicação de juros desde a data do pagamento.
Maiores
informações poderão ser obtidas através dos telefones:
(51)
3062-6700 ou (51) 8570.6700
Joice Raddatz
OAB/RS 33.973
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